2025년 10월 15일, 정부는 세 번째 부동산 안정화 대책을 발표하며 수도권 전역의 부동산 시장에 강력한 규제 방안을 내놓았다. 이번 대책의 핵심은 ‘15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도 축소’다. 서울 전 지역과 함께 경기 주요 도시 12곳이 규제지역으로 지정되었고, 그 안에 수원시 영통구·팔달구·권선구가 포함되었다.
이에 따라 수원 부동산 시장에도 직접적인 변화가 예상된다.
10.15 수원시, ‘규제지역’ 대출 영향?
수원시는 이미 서울 접근성이 뛰어나고 교통망이 확충된 지역으로 꾸준히 수요가 높았다. 하지만 이번 대책으로 인해 15억 원을 초과하는 중·고가 아파트의 대출 한도가 대폭 축소되면서 거래 심리가 위축될 것으로 보인다. 예를 들어, 광교·매탄·영통 일대의 15억 원 이상 아파트는 이전까지 최대 6억 원 수준까지 가능했던 주담대가 최대 4억 원으로 줄었으며, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다. 반면, 15억 원 이하의 중저가 아파트는 기존 대출 조건이 유지되어 상대적으로 거래 여건이 낫다.
이로 인해 광교신도시와 인계동, 매탄동 등 고가 아파트 밀집 지역의 거래량은 감소할 가능성이 높다. 실수요자 입장에서는 자금 조달 부담이 커지고, 투자 목적의 매수는 한동안 주춤할 것으로 예상된다.
수원시 전세 시장 전망
대출이 어려워진 만큼 매매 대신 전세나 반전세를 찾는 수요가 늘어날 가능성이 크다. 특히 서울 접근성이 좋은 광교·망포·매탄 일대는 전세가 상승 압박을 받을 수 있다.
최근 전세 물량이 빠르게 소진되고 있어, 신규 세입자는 원하는 조건의 집을 구하기 어려워질 수도 있다. 이러한 흐름은 단기적으로 전세가 상승을 이끌고, 장기적으로는 매매 시장과 전세 시장 간의 격차를 더 키울 수 있다.
수원시 교통 호재 지역
규제 강화로 단기 거래는 줄어들겠지만, 수원의 핵심 입지는 여전히 유효하다. GTX-C 노선과 신분당선 연장 등 교통 호재가 본격화되면, 광교·영통권역은 장기적으로 다시 수요가 몰릴 가능성이 높다. 반면, 교통망 확충에서 상대적으로 소외된 세류동·권선동 일부 지역은 매매와 전세 모두 회복이 더딜 수 있다. 즉, 이번 대책은 수원 내에서도 지역별 양극화를 심화시킬 것으로 보인다.
향후 전략과 전망
이번 부동산 대책으로 수원시의 부동산 시장은 단기적으로 ‘거래 절벽’과 ‘가격 조정기’를 겪을 가능성이 높다. 그러나 실수요 중심의 시장 구조로 재편될 수 있다는 점에서,
투자보다 거주 목적의 실수요자에게는 기회가 될 수도 있다. 내 집 마련을 준비 중인 수원 거주자라면, 본인 주택의 가격대와 대출 가능 한도를 먼저 점검하고 교통망 확충 지역이나 신규 분양 단지 위주로 접근하는 것이 좋다. 또한, 10월 15일 이전에 체결된 계약은 기존 규제가 적용되므로 계약일과 대출 신청일 증빙을 철저히 관리해야 한다.
마치며
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15억 초과 주택 대출 한도 축소 (4억 원 이하)
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수원시 영통·팔달·권선 전역 규제지역 지정
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고가 아파트 거래량 감소, 중저가 시장 상대적 활기
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전세 수요 증가로 전세가 상승 가능성
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GTX·신분당선 등 교통 호재 지역은 장기적 가치 유지